Правовое просвещение. Как продать доли несовершеннолетних при продаже недвижимости и не нарушить закон?

Дано: у вас есть квартира, в которой есть доли ваших несовершеннолетних детей. Например, ранее вы использовали материнский сертификат для улучшения жилищных условий. И в один из дней вы решаете продать эту недвижимость, чтобы переехать в другой район или приобрести жилье большей площади. Какие шаги необходимо предпринять, как грамотно оформить заявление в органы опеки и попечительства и, что немаловажно, какую сумму денег придется выложить в процессе совершения сделки – об этом в нашем материале.

Он написан на основе опыта общения нашей семьи с контрольными органами, банком и нотариусом в процессе манипуляций с недвижимостью. Полезен будет не только тем, кто уже продает, но и тем, кто раздумывает о том, не вложить ли средства материнского капитала в недвижимость. Для нас этот путь был полон открытий, иногда неприятных.

Кстати, про открытия

Неприятное открытие: любые сделки с недвижимостью с участием доли несовершеннолетних – это долго: примерно на месяц дольше, чем если бы в сделке участвовали только совершеннолетние. И очень дорого. Приятное – права несовершеннолетних на квадратные метры в нашей стране защищены со всех сторон. Весь ход сделки с недвижимостью продуман так, чтобы не было ни малейшей лазейки, позволяющей оставить ребенка без крыши над головой и не понести за это уголовную ответственность.

Последовательность и чёткость

При продаже жилья с участием доли несовершеннолетних очень важно изначально прописать последовательность своих действий. В дальнейшем это сбережет ваши нервы и деньги.

Итак, пошагово.

Перво-наперво вы находите жилье, которое купите взамен проданного и в котором впоследствии вы будете выделять доли детям. Важно найти собственника, который не торопится с продажей и будет готов подождать, пока вы получите приказ от опеки и продадите собственное жилье. Берете у собственника копии правоустанавливающих документов.

Второе. Делаете звонок в органы опеки и попечительства по телефону в Серове: 8 (34385) 7-22-82 и консультируетесь со специалистами. Обязательно опишите предстоящую сделку в подробностях: какое жилье приобретаете и где; доплата будет производиться заемными или личными средствами, если заемными – в каком банке, что это будет – ипотека или кредит. На основе этой информации специалист поможет вам четко сформулировать текст заявления и избежать массы серьезных недоразумений в будущем. Или изменить план действий.

Далее. Если вам дали предварительное устное добро, идете в ближайший МФЦ писать заявление в органы опеки с просьбой разрешить продажу жилья. Прилагаете к заявлению пакет документов (список по вашей ситуации огласит также специалист отдела опеки) – и ждете ответ.

Если в процессе сделки условия проживания детей меняются в лучшую сторону или как минимум не ухудшаются, ваше заявление удовлетворят. Оценивая будущие изменения, специалисты органов опеки сравнивают кадастровую стоимость приобретаемого жилья и количество квадратных метров. К слову, иногда решение выносится раньше оговоренных законом двух недель, в нашем случае это было пять дней.

Срок действия приказа «О выдаче предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи» – шесть месяцев. При вынесении решения специалисты опеки опираются на ст. 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и другие, в зависимости от ситуации.

Сколько стоит нотариус?

Сделки по отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. В стоимость услуг нотариуса входят:

– нотариально подтвержденное согласие на продажу со стороны отца несовершеннолетних – около 2 500 рублей. Если дети от разных браков – согласие отца каждого ребенка оплачивается отдельно;

– за услугу оформления сделки купли-продажи нотариус берет процент от рыночной стоимости продаваемого жилья. Стоимость услуги по вашему случаю помощник нотариуса озвучит после того, как примет от вас документы;

– отождествление свидетельств (электронная копия) о рождении ваших детей для оформления электронной сделки в ЕГРН. Эта услуга будет стоить вам примерно 360 рублей с каждого свидетельства о рождении.

Согласие отца – всё сложно…

Одним из серьезных препятствий при реализации прав ваших несовершеннолетних детей на улучшение жилищных условий может стать нежелание их родного отца, с которым вы, например, в разводе, подписывать согласие на сделку. Ну не хочет человек нагружать себя походом в контору нотариуса и предлагает ему за это заплатить или просто вредничает.

Для того чтобы получить согласие на сделку со стороны органов опеки, достаточно предъявить доказательства существенного улучшения жилищных условий и написать объяснительную, что-де с отцом детей находимся в разводе и связь не поддерживаем. С нотариусом такой вариант не пройдет: ему требуется физическое присутствие отца несовершеннолетнего если не на самой сделке, то хотя бы в период подачи документов.

Мало того, согласие отца потребуется и на этапе выписывания детей из освобождаемого жилья в паспортном столе. На этапе оформления новой прописки, если вы дойдете до этого, его присутствие уже не обязательно…

Если договориться не удаётся?

План А: подать иск в суд. Это очень долго – от четырех месяцев. И очень дорого – от 15 000 рублей. Правда, почти в ста процентах суд принимает решение в пользу несовершеннолетних, поэтому игра стоит свеч.

План Б: провести переговоры с папой ребенка через юриста в досудебном порядке. Грамотно оперируя понятиями и знаниями судебной практики, юрист может попытаться договориться с отцом ребенка, не дающим согласие на улучшение жилищных условий.

Если же договориться не удается и через юриста, возвращаемся к плану А и в исковом заявлении помимо всего просим взыскать с ответчика вынужденные расходы на услуги юриста и прочие траты…

Выделяем доли

И вот вы получили ключи от новой квартиры. Чтобы исполнить все пункты приказа, полученного от органов опеки, вам необходимо наделить детей долями.

Сделать это можно тремя способами.

Первый и самый дорогой – воспользоваться услугами нотариуса. Выделение долей в таком случае будет стоить примерно 7 000-9 000 рублей. Плюс госпошлина 500 рублей на каждую выделенную долю при регистрации квартиры в ЕГРН.

Доли можно подарить. Для этого можно обратиться к юристу, который зафиксирует сделку дарения. Такой вариант будет стоить вам примерно 3 000 рублей. Плюс госпошлина 500 рублей на каждую выделенную долю при регистрации квартиры в ЕГРН.

И самый выгодный вариант – сделать детей участниками сделки, то есть покупателями. В таком случае вам придется заплатить только госпошлину 500 рублей за каждую выделенную долю при регистрации квартиры в ЕГРН.

И последний, обязательный завершающий момент в эпопее купли-продажи – предоставление в Управление социальной политики копий выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах несовершеннолетних на жилое помещение до конца срока, указанного в приказе.

Надежда ЛЕВАГИНА

Фото автора